قرض إسكان في واقع متغير

بعد عامين من الارتفاع الهائل في مجال قروض الإسكان والرهون العقارية التي تم تقديمها، لغرض شراء شقة للسكن، تشهد البنوك انخفاضا كبيرا في إجمالي أداءات قروض الإسكان التي انخفضت من 13.4 مليار شيكل خلال شهر آذار (مايو) من العام الماضي، إلى أداء يبلغ 4.6 مليار شيكل فقط في شهر نيسان (أبريل) الماضي.
هذا، ويعتبر تدني مستوى الأداء في قروض الإسكان، على الرغم من النشاط المقلص في شهر الأعياد، من ضمن أقل المستويات المسجلة في النظام المصرفي على مدار السنوات الثلاثة والنصف الماضية.
انخفاض الطلب على قروض الإسكان مرتبط بصورة مباشرة بالتباطؤ في سوق الإسكان بسبب ارتفاع أسعار الشقق، والارتفاع الحاد في نسبة الفائدة في الاقتصاد، والارتفاع الكبير في السداد الشهري للقروض العقارية.
حجم النشاط المحدود، مقارنة بالسنوات السابقة، ليس هو التغيير الوحيد الملحوظ في قطاع قروض الإسكان في الفترة الحالية. فإلى جانب انخفاض النشاط التقليدي للبنوك في منح القروض لغرض شراء شقق، يمكن أيضا ملاحظة تزايد الطلب على قروض الإسكان لأهداف أخرى وتغييرات في مسارات القرض وهذا ما ميز القروض في الفترة الأخيرة.
حيث يقوم الكثير من المقترضين ومستشاري قروض الإسكان الذين يرافقونهم، بالتقليل من طلبات للقروض الهادفة لشراء شقق من المقاولين، أو في إطار مشروع מחיר למשתכן، والشقق يد ثانية، أو القروض لغرض بناء البيوت بأنفسهم، ويركزون اهتمامهم في هذه الأيام بالذات على تدوير القروض التي تم أخذها على مدار السنوات الماضية مع التركيز على تقسيط القرض القائم لمدى طويل، أو تبديل مسارات البرايم التي ارتفع سعرها بمسارات تتيح أقساط شهرية أكثر انخفاضا واستقرارا حتى في بيئة تتسم بارتفاع نسبة الفائدة. تتم إعادة تدوير القروض في البنك الذي تم الاقتراض منه أصلا، أو في البنوك المنافسة.
في عدة أحيان، يختار الزبائن تقسيم القرض بين عدة بنوك، ويقومون بإعادة تدوير مسارات القرض الذي ارتفع في بنك منافس، الذي يوفر ظروف قرض محسنة، أما القسم من القرض الآخر الذي تظل فائدته منخفضة فيبقون عليه في البنك الذي تم الاقتراض منه أصلا.
النوع الآخر من القروض الذي يكتسب شعبية في هذه المرحلة هي القروض الهادفة لتصفية القروض قصيرة الأمد، التي يتم أخذها لأهداف متعددة سواء من البنوك التجارية أو من مصادر الائتمان الأخرى، وإعادة تدويرها بواسطة قرض إسكان واحد طويل الأمد. يقوم المقترضون بجمع قروض شراء السيارات وقروض بطاقات الائتمان والقروض بضمان مكان العمل، وغيرها. القروض قصيرة الأمد التي تؤخذ في أغلبها في مسار البرايم قد ارتفع ثمنها جدا مع ارتفاع أسعار الفوائد، وطريقة مواجهتها تتمثل في سدادها من خلال زيادة قرض الإسكان على الشقة وتقسيط جميع القروض بواسطة قرض واحد كبير على مدى طويل يمتد على سنوات، مع السداد بأقساط شهرية منخفضة نسبيا.
تم تسجيل تغيير آخر ملحوظ فيما يتعلق باختيار مسارات القروض من قبل المقترضين. مسار البرايم الذي تم تفضيله من قبل مجمل المقترضين والمستشارين ووصل إلى نسبة ثلثي القرض، من حيث كونه المسار المخفض في مركبات القرض، قد تحول إلى المسار الأغلى في مركبات القرض، إلى جانب أن الطلب عليه منخفض، وفي حالات كثيرة لا يوضع في المركبات بالمطلق. كما أن المسارات المرتبطة بالمؤشر قد صارت أقل جاذبية بسبب ارتفاع نسبة التضخم.
بدلا من ذلك، صارت المسارات التي من نوع الفائدة الثابتة غير المرتبطة بالمؤشر والتي تتغير كل خمسة سنوات من دون اقترانها بالمؤشر، والتي تعد نسبة فوائدها أعلى بنحو 2% من نسبتها قبل عام أو عامين، هي اليوم على رأس مركبات القرض.
يمر مجمل العاملين في مجال قروض الإسكان في هذه الأيام بتحولات وتغييرات. إذ تبلغ البنوك عن ارتفاع عالي في نسب المخاطر المصرفية المرتبطة بنسبة التمويل المرتبطة بالعقار الذي يتم رهنه، إلى جانب نسبة السداد الشهري مقارنة بمداخيل المقترضين.
تؤثر الزيادة في أسعار الفائدة على قدرة الزبائن في الحصول على الموافقة للحصول على القرض. ويشكل السداد الشهري المتزايد جزءا أكبر من الدخل، وهو يؤدي أحيانا إلى وجود تجاوز بنسبة الحد الأقصى للسداد، وهذا ما يؤدي إلى رفض طلبهم.
يتابع من يشترون الشقق، والمقترضون، وشركات استشارات الرهن العقاري، والبنوك، الواقع الجديد، ويقومون بتكييف ومناسبة الطلب، وقيم القروض المطلوبة، والمسارات، والمنتجات المرفقة، لكي يواجهوا بصورة سليمة حالة سوق متغيرة ومليئة بالتحديات، لا أحد يعلم متى وكيف تنتهي.
 
من: دودي مايزليك، مساعد المدير العام، ومدير قسم قروض الإسكان في بنك مركنتيل