8 فحوصات أساسيّه قبل شراء العقارات

(النقاط الـ 8 "الذهبيّه")

المحامي نضال داوود - ترشيحا

نظراً لأهميّة الموضوع، وفي ظلّ الأخبار الوارده عن صفقات بيع وشراء أراضي بشكلٍ غير قانوني، أودّ أن أشير هنا الى أهمّ 8 فحوصات يجب أنّ تتمّ قبل شراء العقار (بغضّ النظر اذا كان العقار أرض سكنيه أو أرض زراعيّه أو منزل، أو الخ):

1. الأوراق الثبوتيّه: في المرحله الأولى يجب التأكّد من هويّة صاحب العقار. هذا هو الأمر الأساسي الذي يجب الانتباه اليه ولا يمكن اطلاقاَ التنازل عنه. اذا كان التسجيل في الطابو – يجب التأكّد أنّ البائع مسجّل في الطابو. اذا كان التسجيل في دائرة أراضي اسرائيل ("רשות מקרקעי ישראל" أو "רמ"י" والمعروف سابقاً بــ "מינהל מקרקעי ישראל") – يجب فحص الأوراق الثبوتيّه والتأكّد من أنّ البائع مسجّل هناك.

2. العقار "نظيف" من الحجوزات أو من القروض: هناك الكثير من العقارات سجّل عليها حجز أو قرض من البنك، وبالتالي، يتوجّب على صاحبها أن يلغي الحجز أو يسدّد القرض للبنك قبل بيعها للمعني. هناك امكانيّه لــ "تنظيف" العقار من الحجوزات أو القروض من خلال عمليّه البيع نفسها، أي عن طريق تخصيص القسم اللازم من قيمة الشراء لـسداد القرض أو الغاء الحجز (ولكن هذا يجب أن يكون متّفقّ عليه ومكتوب بوضوح في الأتفاقيّه بشكل لا يمكن التلاعب فيه).

3. الخرائط الهيكليّه: يجبّ التأكّد من أنّ الخرائط الهيكليّه تسمح بالبناء. هذه النقطه مهمّه اذا كان الحديث عن قطعة أرض يشتريها المعني لبناء منزل. يجبّ التأكّد من أن الأرض تدخل في مسطّح البناء ويمكن البناء عليها، وليست أرض زراعيّه. هناك طبعاً أراضي موجوده داخل مسطّح البناء ولكن هي معدّه لبناء المصالح الخاصّه أو المباني العامّه أو السياحيّه، وليس بيوت للسكن. لذلك مهمّ جداً التدقيق في الخرائط الهيكليّه وحقوق البناء الممكنه على الأرض.

4. التطابق بين البناء القائم وبين رخصه البناء: الكثير من البيوت الموجوده، بنى عليها أصحابها اضافات دون الترخيص اللازم. هذا البناء يؤدّي بطبيعة الحال الى اجراءات قانونيّه مكلفه (خصوصاً جنائيّه) يتحمّل مسؤوليّتها من يشتري البيت (أو المصلحه). لذلك، يتوجّب على المعني فحص ذلك من خلال رخصه البناء أو ملف المبنى ("תיק בנין").

5. اجراءات قانونيّه ضدّ صاحب البيت: هذا الفحص، كما الفحص السابق، يمكن أن يتمّ من خلال الاطّلاع على ملف المبنى ("תיק בנין"). يجبّ التأكّد من عدم وجود أيّ اجراء قانوني أو مخالفه أو أمر هدم اداري ")צו הריסה מינהלי"( ضدّ صاحب العقار (هذا يمكن أن يكون مسجّل أحياناً – أحياناً فقط – في سجل الطابو).

6. التخطيط في المنطقه: في قرار صدر مؤخّراً، أقرّت المحكمه دفع تعويضات الى سكّان احد المباني في منطقة حيفا بسبب بناء عالي على قطعه الأرض المجاوره للمبنى. هذا القرار كان استثنائي بسبب ارتفاع المبنى الجديد المجاور. ولكن في حالات كثيره أخرى هناك صعوبه جديّه في اثبات الضرر الناجم عن البناء في الأرض المجاوره، لذلك يجب فحص امكانيات البناء القائمه في المنطقه، والتأكّد من أنه لا يمكن بناء مبنى ضخم أو أي بناء اخر يسبب ازعاج أو ضرر للبيت أو الأرض الذي ينوى شراؤها.

7. الضرائب على المشتري: عند شراء العقارات هناك ضريبه يجب أن يدفعها المشتري وهي ضريبة الشراء (المعروفه بــ "מס רכישה"). هناك عدّة درجات من هذه الضريبه تتعلّق بعدّة عوامل، وعلى المشتري أن ينتبه اليها وأن يعلم ما هي الضريبه التي عليه أن يدفعها، حتى لا يتفاجأ لاحقاً (عن درجات الضريبه وكيف يمكن الاستفاده منها يمكن التطرّق في مناسبات لاحقه)

. 8. الضرائب على البائع: اضافةَ الى ضريبة الشراء، هناك أيضاً ضريبه يجب أن يدفعها البائع ("מס שבח"). هنا يمكن التساؤل: ماذا يعنيني أنا، كمشتري، بالضريبه التي يجب أن يدفعها البائع؟ الاجابه على ذلك بسيطه: اذا لم يدفها البائع – لا يمكن تسجيل البيت أو قطعة الأرض في الطابو. لذلك، هناك مصلحه مباشره للمشتري بأن يدفع البائع الضريبه المستحقّه عليه. بناءً على ذلك، من المهمّ معرفه الضريبه التي يجب أن يدفعها البائع والتأكّد من دفعها بواسطه طرق معيّنه تفصّل في الاتفاقيه بينهما. أضافةً الى ذلك، على المشتري التأكّد من عدم وجود ديون على الأرض بسبب ضريبة الأملاك أيضاً، والتي ألغيت قبل أكثر من عشر سنوات. هنا أشير الى أنّ سلطة الضرائب أعلنت عن حمله لدفع الديون المستحقّه من ضريبة الأملاك (والتي تمتد الى موعد أقصاه 30.6.2015) والتي من خلالها يمكن دفع الديون بشروط مغريه جداً وبتخفيضات كبيره. هذه هي باختصار النقاط الـ 8 الأساسيّه التي يجب الانتباه اليها قبل شراء العقارات. هناك أيضا العديد من الأمور يجب فحصها والتدقيق فيها والتي تتعلّق بعدة عوامل مرتبطه بطبيعة الاتفاقيّه ونوع العقار، والتي تمنع حتماً المخاطره والتورّط في مشاكل نحن في غنى عنها. اضافةً الى ذلك، في فترة البناء أو حتى الترميم، هناك العديد من المشاكل التي يمكن تفاديها وعليها يمكن الحديث في مناسبات أخرى. * المحامي نضال داوود – حاصل على اللقب الثاني في القانون ومختصّ في مجال الأراضي والعقارات.